Đặt cọc hay góp vốn đối với BĐS được hình thành trong tương lai cụ thể sa rao?

Theo Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa, Công ty Luật TNHH LSX đối với các sản phẩm là BĐS được hình thành trong tương lai thì việc đặt cọc hay góp vốn phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 2, điều 19 của nghị định 99 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở năm 2014 đã quy định mọi hành vi góp vốn hay nhận đặt cọc đối với các tài sản hình thành trong tương lai trong dự án kinh doanh BĐS thì đều là hành vi vi phạm pháp luật.

Tuy nhiên, trong 1 văn bản khác của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng vào ngày 21/10/2016 lại ghi rằng nếu mục đích của đặt cọc chỉ là để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở sẽ được ký kết, chủ đầu tư không sử dụng tiền đặt cọc vào mục đích huy động vốn để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thì đặt cọc trong trường hợp này không phải là hình thức huy động vốn.

Chính sự chưa thống nhất trong các văn bản trên đã khiến một số chủ đầu tư vẫn lách luật trong thời gian qua bằng cách huy động từ vài chục đến vài trăm triệu đồng từ khách hàng trước khi dự án chính thức đủ điều kiện mở bán.

Tình trạng trên sẽ dẫn đến nguy cơ một số chủ đầu tư có tiềm lực yếu thông qua hình thức lách luật đặt cọc, giữ chỗ, đặt mua…mà bản bản chất là huy động vốn khách hàng để triển khai dự án nhưng khi gặp phải bất lợi thì không thể tiếp tục và rủi ro được đẩy hoàn toàn về phía khách hàng.

Trong thực tế đã có những bài học nhãn tiền như hàng trăm khách hàng của Công ty địa ốc Alibaba đã ký kết các hợp đồng góp vốn, đặt cọc giữ chỗ, ưu tiên quyền mua rồi sau đó chờ đợi mãi cũng không thấy bất động sản đâu. Khi phương án kinh doanh của doanh nghiệp có vấn đề hoặc bản thân doanh nghiệp gặp rủi ro về pháp lý thì việc đòi lại tiền của khách hàng sẽ không đơn giản.

Từ thực tế trên, các chuyên gia pháp lý cho rằng cần thiết phải có sự nghiên cứu để đưa ra những quy định thống nhất và chặt chẽ hơn liên quan đến quy định về việc đặt cọc giữ chỗ hay huy động vốn với các dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, cũng cần sớm có những chế tài cụ thể đủ mạnh, mang tính răn đe cho các trường hợp vi phạm, lách luật nhằm tránh những rủi ro cho các nhà đầu tư trong tương lai cũng như làm nhiễu loạn thị trường.

Theo Tạp chí Điện tử