Những rủi ro đầu tư condotel nhìn từ thông báo chấm dứt chi trả của Cocobay Đà Nẵng

Rủi ro người đầu tư gánh

Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô, Chủ đầu tư Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire (gọi tắt là Công ty Thành Đô) vừa thông báo chấm dứt chi trả thu nhập cam kết lợi nhuận condotel (căn hộ du lịch) với khách hàng tại dự án Cocobay Đà Nẵng từ 1/1/2020.

Lý do được Công ty Thành Đô nêu ra là do khung pháp lý của loại hình Condotel đến nay vẫn chưa được quy định cụ thể bởi các cơ quan chức năng, hoạt động kinh doanh bất động sản loại hình này vẫn còn nhiều bất cập, thủ tục pháp lý tại địa phương còn nhiều vướng mắc... Do đó, Công ty Thành Đô không thể thực hiện được chi trả lợi nhuận cam kết như đã hứa trong hợp đồng. Điều này đồng nghĩa với việc đẩy khách hàng vào tình thế khó khăn.

Sự việc trên cũng không nằm ngoài cảnh báo của các chuyên gia bất động sản về cam kết lợi nhuận của những dự án condotel bởi lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn. Ông Michael Piro - Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation từng nhận xét, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là không tưởng. Để đạt được mức lợi nhuận như vậy là vô cùng khó.

Không riêng gì Cocobay, nhiều chủ đầu tư các dự án condotel lớn cũng đã từng phải thất hứa với khách hàng. Tuy nhiên, ở thời điểm thị trường condotel đang bão hòa, kém hấp dẫn nhà đầu tư và chưa mạch lạc về tính pháp lý thì điều này một lần nữa cảnh báo các khách hàng phải sáng suốt về lựa chọn của mình. Bởi trên thực tế, các rủi ro luôn rơi về phía khách hàng.

Condotel (căn hộ du lịch) bắt đầu phát triển và bùng nổ ở Việt Nam từ năm 2015. Các địa phương có đường bờ biển dài và đẹp như: Phú Quốc, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Bình Thuận, Ninh Thuận, Bình Định… được nhiều chủ đầu tư rót vốn phát triển hàng loạt dự án với quy mô lớn.

Sau thời kỳ phát triển quá nóng, từ năm 2018 condotel có dấu hiệu chững và giảm sút hẳn vào năm 2019 do đã bộc lộ những hạn chế trong khâu quản lý mà đặc biệt là yếu tố pháp lý. Cùng với việc liên tục đưa ra cảnh báo về sự rủi ro, các cơ quan có thẩm quyền đang tiến hành hoàn thiện hệ thống pháp lý nhằm bảo vệ người mua và nâng cao sự an toàn của kênh đầu tư này.

Từ giữa năm 2019, Thành phố Đà Nẵng đã đưa ra phương án thu hồi sổ đỏ lâu dài và cấp lại sổ đỏ chỉ còn thời hạn 39 năm đối với dự án của Công ty 586, phát triển trên đất có mục đích sản xuất - kinh doanh - thương mại - dịch vụ; trong đó có căn hộ condotel. Đây được xem là “cú sốc” đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, đặc biệt thách thức với các dự án condotel, biệt thự biển lâu nay vẫn được quảng cáo là có sổ đỏ lâu dài.

Thanh tra Chính phủ cũng đã kết luận về việc cấp như trên là sai, gây thất thu ngân sách Nhà nước. Để sửa sai, Thành phố Đà Nẵng đã chọn phương án cấp lại sổ đỏ cho người mua căn hộ condotel trên đất, thay thế cho sổ đỏ có thời hạn ổn định lâu dài được cấp từ năm 2008. Theo quy định của Luật Đất đai, thời hạn sử dụng của người mua nhà ghi trên sổ đỏ chỉ còn là 39 năm bởi dự án đã đưa vào sử dụng 11 năm, tính từ năm 2008.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu nhận xét, thời gian qua, để tăng thêm tính hấp dẫn khi bán hàng, không ít tỉnh thành đã cấp “sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở” cho khách hàng sở hữu căn hộ condotel dù việc làm này không đúng với pháp luật hiện hành.

Loại hình đầu tư chưa có hành lang pháp lý

Về khung pháp lý của loại hình condotel, tại buổi họp báo thường kỳ quý III tại Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản chia sẻ, loại hình bất động sản này chịu sự điều chỉnh từ các luật như: Luật Đầu tư kinh doanh bất động sản, Luật TN&MT, Luật Kinh doanh lưu trú du lịch, Luật về hộ khẩu, tạm trú tạm vắng, quy chuẩn tiêu chuẩn và cơ chế quản lý vận hành... Ngay cả việc tên gọi condotel cũng chưa được chính thức công nhận thuật ngữ này mà vẫn là từ ngữ lai, chưa chuẩn hoá trong Luật và Nghị định.

Khung pháp lý của condotel liên quan tới nhiều bộ ngành; trong đó, Bộ Xây dựng có trách nhiệm xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, Bộ VHTT&Dl xây dựng quy chế vận hành condotel, Bộ TN&MT quy định về chế độ sử dụng đất và thời hạn cấp giấy chứng nhận sở hữu. Bộ Xây dựng đang tích cực xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn cho condotel.

Theo ông Ninh, nhu cầu của loại hình bất động sản này còn rất lớn bởi theo Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đã được Thủ tướng phê duyệt, trong 5 - 10 năm tới, lượng khách du lịch sẽ ngày càng tăng và cần đáp ứng nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, cơ sở pháp lý cho loại hình này vẫn còn phải chờ nên khách hàng có sự e ngại. Hiện từng bộ, ngành liên quan vẫn phải rà soát và đẩy mạnh tiến độ khung pháp lý.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khẳng định, Chính phủ rất quan tâm đến vấn đề này và đã chỉ đạo các Bộ, ngành liên quan tập trung nghiên cứu để tháo gỡ vướng mắc. Cụ thể là tại Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel); nhà trọ, phòng trọ cho thuê; ban hành quy chế quản lý, vận hành loại hình công trình văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn.

Bộ TN&MT được Chính phủ giao ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới (condotel, resort, officetel…). Cùng đó, Bộ TN&MT nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với một số loại hình bất động sản mới trong dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội. UBND các tỉnh, thành phố đóng vai trò kiểm soát quá trình đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành và khai thác đối với các dự án này.

Qua nghiên cứu đánh giá, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cũng chỉ ra hàng loạt vướng mắc của condotel như: một số khái niệm chưa được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật; quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng về loại hình này chưa được quy định cụ thể; quản lý vận hành chưa được quy định rõ. Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất mà cả chủ đầu tư và người dân đặc biệt quan tâm là việc cấp chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu nhà ở, đất ở đối với loại hình này.

Đó là mong muốn của doanh nghiệp và người dân nhưng trên thực tế, với trường hợp đa số các condotel được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ thì sở hữu chỉ có thời hạn. Đối với các dự án condotel được đầu tư trên đất ở thì vẫn có thể được cấp giấy chúng nhận lâu dài - Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho hay. Hiện Bộ Xây dựng cũng sửa đổi quy chuẩn về nhà ở, đưa loại hình condotel vào quy chuẩn này và sẽ hoàn thành trong năm 2019.

Bên cạnh đó, các quy định liên quan đến kinh doanh mua bán chuyển nhượng condotel cũng chưa rõ ràng. Cụ thể, chưa có quy định về điều kiện bán sản phẩm hình thành trong tương lai, bảo lãnh cho thuê mua và đặc biệt là quy định bán căn hộ cho người nước ngoài... Condotel có cơ chế vận hành khác với chung cư. Nếu như chung cư có ban quản lý thì đối với condotel, chủ đầu tư có thể tự vận hành hoặc thuê đơn vị vận hành riêng. Tuy nhiên, việc này cũng cần có cơ chế cụ thể.

Để đáp ứng yêu cầu quản lý thực tiễn đối với loại hình bất động sản mới như condotel, hiện các dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Quy hoạch đô thị đã có đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ này và đang chờ cơ quan có thẩm quyền xem xét.

Từ năm 2015 đến nay, các địa phương ven biển đã cho phép một số doanh nghiệp đầu tư kinh doanh các dự án du lịch nghỉ dưỡng có công trình căn hộ du lịch (condotel) và biệt thự du lịch (resort)... Trong số 71 dự án bất động sản do Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở từ đầu năm 2015 đến nay, đã có khoảng 25.639 căn hộ condotel, officetel, tập trung chủ yếu ở Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng. Ngoài ra, còn có hàng chục nghìn căn condotel, officetel do các địa phương thẩm định, cấp phép theo thẩm quyền.

THeo Tạp chí Điện tử