VREF 2026: ‘Định hình chuẩn mực để thị trường bất động sản phát triển bền vững’

Sự kiện thu hút gần 500 đại biểu, bao gồm đại diện lãnh đạo các cơ quan, bộ, ban, ngành từ Quốc hội, Chính phủ, Bộ Xây dựng…, các chuyên gia kinh tế hàng đầu trong nước và quốc tế; cùng đông đảo thành viên trong hệ sinh thái VARS.

Phát biểu khai mạc Diễn đàn, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, năm 2025 thị trường bất động sản đã khép lại với nhiều kết quả tích cực.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Nhờ việc triển khai đồng bộ các chính sách mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, nhiều vướng mắc của doanh nghiệp đã từng bước được tháo gỡ, góp phần cải thiện nguồn cung và thanh khoản thị trường.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển mới, nhưng cũng tồn tại không ít thách thức. Giá nhà ở tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao; cơ cấu nguồn cung mất cân đối, đặc biệt thiếu nhà ở giá phù hợp với đại bộ phận người dân; hàng nghìn dự án còn tồn đọng chưa được xử lý dứt điểm.

Trong thời gian qua, Chính phủ đã tập trung sửa đổi, hoàn thiện khung pháp lý; ưu tiên phát triển nhà ở xã hội; đồng thời tháo gỡ khó khăn cho phân khúc nhà ở thương mại. Đến nay, khoảng 926 dự án với tổng vốn hơn 724 nghìn tỷ đồng đã được “khơi thông”, tạo tiền đề quan trọng cho thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Trình bày báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, thị trường địa ốc năm qua ghi nhận nguồn cung tăng trưởng tích cực, tiến tới giai đoạn trước Covid-19 và giao dịch sôi động trong phần lớn thời gian.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh phát biểu tại diễn đàn.

Năm 2025, toàn thị trường có hơn 128 nghìn sản phẩm nhà ở chào bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tăng 88% so với năm 2024. Riêng quý 4/2025, thị trường ghi nhận hơn 42 nghìn sản phẩm mở bán mới, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tồn kho tăng nhanh nhưng chủ yếu là các sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh nguồn cung cho giai đoạn tiếp theo.

Tuy vậy, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn. Tại một số địa phương, chủ yếu thuộc khu vực miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hơn tăng mạnh, giúp cải thiện cục bộ cán cân thị trường. Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh (cũ), mức độ lệch pha ngày càng rõ nét khi nguồn cung nhà ở xã hội dù tăng mạnh vẫn không theo kịp nguồn cung nhà ở thương mại có giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m2.

Theo đó, trong năm 2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 80 nghìn căn hộ chung cư mới, gấp 2 lần năm 2024. Tuy nhiên, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 100 triệu đồng/m2, tương đương hơn 20 nghìn sản phẩm, gấp gần 10 lần so với năm trước. Riêng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m². Cơ cấu phân khúc tiếp tục dịch chuyển khi tỷ trọng căn hộ sang trọng và siêu sang tăng mạnh, trong khi phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.

Quang cảnh diễn đàn.

Xét theo khu vực, cơ cấu nguồn cung tiếp tục được cải thiện theo hướng đa dạng hóa. Miền Bắc vẫn giữ vị thế dẫn đầu, chiếm 48% tổng nguồn cung cả nước. Khu vực miền Nam vươn lên mạnh mẽ, chiếm 37% nhờ hàng loạt dự án được triển khai đồng loạt sau thời gian dài trầm lắng. Trong khi khu vực miền Trung duy trì ổn định ở mức 15%. Về phía doanh nghiệp, nguồn cung có tính cạnh tranh hơn trong quý 4 nhưng cả năm vẫn chủ yếu được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn, trong đó Vingroup tiếp tục là doanh nghiệp đóng góp lớn nhất cho thị trường.

Chia sẻ về vấn đề thanh khoản, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68%, tương đương gần 88 nghìn giao dịch thành công.

Ba quý đầu năm, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, sang quý 4, tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên.

Ông Chung cũng cho biết, nhu cầu ở thực tiếp tục giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý, tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang có xu hướng gia tăng nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư.

Cùng với sự phục hồi của giao dịch, mặt bằng giá bất động sản nhà ở tiếp tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới tại hầu hết các khu vực. Phân khúc thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng giá chào bán từ 5-10%. Nhiều chủ đầu tư áp dụng phương thức giãn tiến độ xây dựng nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho nhà đầu tư, trong khi nhiều dự án dành quỹ sản phẩm riêng, ưu đãi cho nhóm khách hàng cam kết vào ở sớm, hạn chế chuyển nhượng để ưu tiên hình thành cộng đồng cư dân thực. Riêng phân khúc đất nền, giá chào bán mới ghi nhận mức tăng lên tới 20% do nguồn cung khan hiếm kéo dài.

Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá nhà ở thấp tầng tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án có mức giá từ 100-200 triệu đồng/m2, nằm trong các đô thị đã hình thành, có dân cư về ở và hệ thống hạ tầng - tiện ích đồng bộ. Ngược lại, nhiều sản phẩm biệt thự, liền kề dù ghi nhận mức tăng giá cao nhưng thanh khoản hạn chế do dự án chưa hoàn thiện, vị trí kết nối chưa thuận lợi, hạ tầng khu vực chưa theo kịp.

Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là điểm nóng của thị trường với giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh, khi các dự án phát triển mới đều định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp trở lên trong bối cảnh chi phí liên quan đến đất đai tăng mạnh.

Tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Tại TP. Hồ Chí Minh (cũ), giá chào bán mới đạt trung bình 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước, với hàng loạt dự án sang trọng được mở bán vào thời điểm cuối năm, khẳng định tín hiệu tăng trưởng của thị trường. Tại Đà Nẵng, giá chào bán mới căn hộ chung cư trung bình cũng vượt ngưỡng 83 triệu đồng/m2, tăng 14% so với năm 2024.

Các chuyên gia nhận định, năm 2026 thị trường bất động sản Việt Nam cần tiếp tục giải quyết bài toán mất cân đối nguồn cung, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp, tăng cường minh bạch, cơ cấu lại sản phẩm theo nhu cầu thực; đồng thời thúc đẩy mô hình phát triển đô thị xanh, thông minh và thân thiện môi trường.

Diễn đàn VREF 2026 được đánh giá là kênh đối thoại chính sách quan trọng, góp phần cung cấp dữ liệu thị trường, định hình chuẩn mực phát triển và đề xuất giải pháp giúp thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định, bền vững trong giai đoạn tới.

Theo tạp chí Điện tử và Ứng dụng