'Địa chỉ' nào trên thị trường bất động sản đảm bảo an toàn cho dòng tiền đầu tư?

Triển vọng thị trường lần này cần nhìn nhận dưới cả hai góc độ. Bởi các yếu tố dẫn đến cuộc khủng hoảng lần này là chưa từng có tiền lệ. Vấn đề chính của thị trường trong 5 năm tới vẫn sẽ là sự suy thoái gây ra bởi dịch COVID-19.

Việc nhìn lại xu hướng phổ biến xuất phát từ các cuộc suy thoái trước đó vẫn có thể giúp đưa ra một định hướng tốt hơn để dự đoán sự phát triển của thị trường sau khủng hoảng lần này.

Xu hướng suy thoái và hậu suy thoái rõ ràng nhất có thể được nhận ra dựa trên thái độ đối với rủi ro. Suy thoái thường xảy ra bởi tâm lý chủ quan trước rủi ro, và thời kỳ hậu suy thoái sẽ xuất hiện khi thị trường có những bước tiếp cận đề phòng hơn.

Sau khủng hoảng của dịch bệnh COVID-19 thì dòng tiền của các nhà đầu tư dường như nhạy cảm với các sản phẩm bất động sản tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao.

Mặt khác, suy thoái có thể được nhận ra trong nhiều lĩnh vực, đơn cử như sự nhảy vọt về giá vàng, sự tăng giá của những cổ phiếu hưởng lợi từ COVID-19 hay sự chuyển dịch đầu tư vào các bất động sản cốt lõi, ít rủi ro với khả năng sinh lời ổn định.

Theo khảo sát của Savills, năm 2021 đã ghi nhận về sự chuyển dịch đầu tư với 71% thương vụ đầu tư bất động sản trên toàn cầu trong những tháng đầu năm tập trung vào các sản phẩm đầu tư cốt lõi, tạo thu nhập ổn định và ít rủi ro. Các nhà đầu tư thường ít quan tâm đến các cơ hội phát triển ngay sau cuộc khủng hoảng.

Thống kê của Savills cho thấy, ở cấp độ quốc gia xuất hiện sự chuyển dịch của nhà đầu tư từ các thị trường quốc tế về thị trường nội địa. Sau ba cuộc suy thoái gần nhất, thị trường đã chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ trong vốn đầu tư toàn cầu vào các bất động sản cốt lõi như toà nhà văn phòng khu vực trung tâm và nhà ở cho nhiều hộ gia đình.

Những lĩnh vực này luôn được đánh giá là có rủi ro đầu tư thấp hơn trong thời điểm bất ổn. Ngoài ra, dòng tiền cũng có xu hướng ra khỏi các lĩnh vực khác với rủi ro về dư thừa nguồn cung, đặc biệt là phân khúc thường dễ bị tác động như bất động sản bán lẻ.

Ông James Lock, Giám đốc Điều hành Bất động sản tại Savills Blackstone cho biết, các lĩnh vực mới xuất hiện sau thời kỳ kinh tế khó khăn sẽ khác nhau, phụ thuộc vào thách thức cũng như thuận lợi của từng ngành và từng thời điểm. Tuy nhiên, cách tiếp cận đầu tư của thị trường luôn tập trung vào tầm nhìn dài hạn; xem xét các giai đoạn biến động và đầu tư vào các lĩnh vực có niềm tin cao, phù hợp với quan điểm đầu tư và được hưởng lợi từ sự thay đổi hiện tại.

Hiện đại dịch và cuộc khủng hoảng lần này đã thúc đẩy sự bùng nổ của một số xu hướng sẵn có trước đó. Đơn cử như chuyển hướng đầu tư từ bán lẻ tại cửa hàng truyền thống sang các dịch vụ hậu cần hay việc phát triển không gian làm việc tập trung vào sức khoẻ tinh thần và thể chất người lao động.

Điều này đã thúc đẩy một số lĩnh vực của thị trường bất động sản trở thành phân khúc đầu tư sinh lời cốt lõi và ít rủi ro với số lượng lớn đầu tư bất động sản năm 2021 tập trung vào một số lĩnh vực như: chăm sóc sức khỏe, khoa học đời sống, dân cư – ông James Lock nhận xét.

Theo ông Andy Allen, Trưởng bộ phận Chiến lược và Phát triển của Savills tại Anh, thông thường, các nhà đầu tư khá chậm trong việc nhận ra xu hướng hậu suy thoái và trở nên thận trọng trước tín hiệu phục hồi. Nhà đầu tư an toàn sẽ tiếp tục hướng đến các loại hình bất động sản sinh lời ít rủi ro. Trong khi đó, nhà đầu tư mạo hiểm sẽ có chiến lược phân bổ vào các phân khúc như nhà ở, khách sạn, nhà ở sinh viên và bất động sản công nghiệp.

Kịch bản phát triển tiếp theo sẽ khá dễ đoán. Khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư tập trung vào bất động sản ít rủi ro thì giá sẽ bắt đầu tăng và lợi nhuận đồng thời giảm xuống.

Tài sản cốt lõi ít rủi ro khi đầu tư sẽ có hiệu suất sinh lời thấp. Khi các nền kinh tế phục hồi, sức hấp dẫn của tài sản có lợi nhuận cao hơn sẽ tạo ra rủi ro đối với những loại tài sản này.

Các chuyên gia của Savills nhận xét, nguyên nhân của cuộc suy thoái mới nhất khá đặc thù nên thời kỳ hậu suy thoái sẽ xuất hiện nhiều xu hướng mới. Sự hỗ trợ về tài chính và tiền tệ của chính phủ các nước trước ảnh hưởng của dịch COVID-19 cũng là điều chưa từng có tiền lệ.

Về lý thuyết, bất động sản được xem là tài sản đảm bảo gia tăng giá trị đầu tư hơn là các loại tài sản khác. Tuy nhiên, hiện khoảng cách giữa thu nhập và nợ cần trả đang là thách thức lớn đối với nhà đầu tư.

Do đó, nhà đầu tư sẽ cần một chiến lược đầu tư rõ ràng cho bất động sản và các loại tài sản khác thay vì đi theo một làn sóng phục hồi chung. Mỗi cách đầu tư cụ thể sẽ trở nên quan trọng hơn nhiều - ông Bill Page - Trưởng bộ phận Nghiên cứu Thị trường Bất động sản, Savills tại Anh chia sẻ.

Nhận định về thị trường Việt Nam, ông Troy Griffths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, đối với các thị trường đã phát triển, việc nhìn lại các xu hướng xảy ra trong quá khứ trong khủng hoảng là điều cần thiết. Tuy nhiên đối với các thị trường mới nổi như Việt Nam, sẽ có nhiều đòn bẩy cho các hoạt động kinh tế hơn bởi cung - cầu tại đây vẫn chưa giữ được ở mức ổn định nhất định.

Với lợi thế về dân số trẻ, tốc độ đô thị hoá nhanh, tăng trưởng thu nhập, ổn định chính trị và sự phát triển cơ cấu của các loại tài sản, Việt Nam đang hưởng lợi từ chu kỳ đầu tư lần này; đặc biệt trong các phân khúc bất động sản chăm sóc sức khoẻ, khoa học đời sống, dân cư và thậm chí cả giáo dục.

Theo Tạp chí Điện tử