Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hướng tới giao dịch số, giảm thủ tục cho doanh nghiệp

Ngày 6/8, tại Hà Nội, được sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức hội thảo góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Hội thảo thu hút sự tham gia của cơ quan quản lý, chuyên gia, doanh nghiệp và các tổ chức nghề nghiệp nhằm hoàn thiện dự thảo luật trước khi trình Quốc hội xem xét.

Phát biểu khai mạc hội thảo, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng , việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản diễn ra trong bối cảnh đất nước bước vào giai đoạn phát triển mới với yêu cầu tăng trưởng nhanh, bền vững, đổi mới mô hình tăng trưởng và hoàn thiện thể chế phát triển.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phát biểu tại hội thảo. Ảnh: VARS

Theo ông Khôi, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương đã đặt ra yêu cầu tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan theo hướng đồng bộ, thống nhất, hiện đại, khả thi; khắc phục triệt để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong hệ thống pháp luật, chuyển mạnh từ tư duy quản lý sang tư duy quản trị phát triển, qua đó giải phóng và sử dụng hiệu quả mọi nguồn lực cho phát triển đất nước.

Ông Khôi nhấn mạnh, định hướng này không chỉ dành riêng cho Luật Đất đai mà còn là yêu cầu xuyên suốt đối với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và toàn bộ hệ thống pháp luật có liên quan.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc sửa luật lần này không nên chỉ dừng ở sửa đổi các quy định mang tính kỹ thuật hoặc bổ sung thêm điều kiện kinh doanh. Quan trọng hơn, đây phải là bước hoàn thiện thể chế để kiến tạo một thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch, vận hành hiệu quả, có khả năng huy động, phân bổ và sử dụng tối ưu các nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội. Luật Kinh doanh bất động sản phải hướng tới mục tiêu lớn hơn là khơi thông nguồn lực, thúc đẩy phát triển và phục vụ lợi ích chung của quốc gia chứ không chỉ điều chỉnh các giao dịch kinh doanh.

Đại diện cơ quan soạn thảo, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 61 điều, dự kiến cắt giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) phát biểu tại hội thảo. Ảnh: VARS

Nội dung sửa đổi tập trung vào bốn nhóm chính gồm phân cấp, phân quyền; cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính; tháo gỡ các vướng mắc phát sinh từ thực tiễn; và thúc đẩy chuyển đổi số.

Đáng chú ý, dự thảo phân cấp thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh. Đồng thời, dự thảo cắt giảm 9/31 điều kiện đầu tư, kinh doanh; cắt giảm 5/12 thủ tục hành chính; đơn giản hóa 7/12 thủ tục và rút ngắn tổng cộng 118/190 ngày giải quyết thủ tục hành chính so với quy định hiện hành.

Một số nội dung mới cũng được bổ sung như chuyển khái niệm "nhà ở lưu trú" sang điều chỉnh trong Luật Kinh doanh bất động sản; mở rộng phạm vi các loại hợp đồng bất động sản được phép chuyển nhượng; xây dựng mã định danh duy nhất cho từng bất động sản; cho phép quỹ phát triển nhà ở địa phương thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản mà không cần thành lập doanh nghiệp.

Dự thảo cũng bổ sung nhiều quy định nhằm tháo gỡ khó khăn trong chuyển nhượng dự án. Theo đó, đối với dự án đang thế chấp, chủ đầu tư không bắt buộc phải giải chấp trước khi chuyển nhượng nếu có văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp. Đồng thời, quy định về tiến độ thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai và cơ chế giữ lại 5% giá trị hợp đồng đến khi người mua được cấp Giấy chứng nhận cũng được đưa trực tiếp vào luật.

Tại hội thảo, nhiều doanh nghiệp đề xuất tiếp tục cắt giảm thủ tục hành chính và hoàn thiện các quy định để tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Quang cảnh hội thảo. Ảnh: VARS

Đại diện Sun Group kiến nghị không áp dụng thủ tục thông báo đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhằm cắt giảm thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Doanh nghiệp cũng đề xuất linh hoạt hơn trong điều kiện chuyển nhượng dự án, cho phép các bên thỏa thuận kế thừa nghĩa vụ tài chính thay vì bắt buộc hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ trước khi chuyển nhượng. Theo doanh nghiệp, cách tiếp cận này sẽ tạo thuận lợi cho hoạt động M&A dự án nhưng vẫn bảo đảm trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.

Trong khi đó, Viglacera đề nghị làm rõ quy định về ủy quyền ký hợp đồng trong nội bộ doanh nghiệp, giữ quy định hiện hành về xác nhận đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, đồng thời không bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng nếu khách hàng không có nhu cầu.

Đại diện Phục Hưng Holdings đề nghị làm rõ thời điểm cấp mã định danh điện tử trong quy trình giao dịch bất động sản để bảo đảm tính đồng bộ giữa việc định danh, giao dịch và cấp Giấy chứng nhận.

Nhiều chuyên gia cũng kiến nghị tiếp tục hoàn thiện dự thảo theo hướng tăng cường chuyển đổi số, xây dựng cơ sở dữ liệu liên thông, giảm chi phí tuân thủ và tạo môi trường đầu tư minh bạch hơn. Một số ý kiến đề xuất làm rõ quy định về ngành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, trách nhiệm của sàn giao dịch, xử lý tiền đặt cọc, cấp giấy chứng nhận và bổ sung quy định đối với các loại hình bất động sản mới.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phát biểu tại hội thảo. Ảnh: VARS

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, trên cơ sở các ý kiến góp ý tại Hội thảo, Ban Tổ chức sẽ khẩn trương xây dựng Báo cáo tổng hợp ý kiến, kiến nghị góp ý sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 để gửi cơ quan chủ trì soạn thảo và các cơ quan có thẩm quyền, đồng thời kỳ vọng báo cáo này sẽ cung cấp thêm các luận cứ khoa học, cơ sở thực tiễn và góc nhìn đa chiều, góp phần hoàn thiện các quy định của Luật theo hướng đồng bộ, khả thi và phù hợp hơn với yêu cầu phát triển của thị trường.

"Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản trong thời điểm hiện nay có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đây không chỉ là yêu cầu hoàn thiện thể chế mà còn là tiền đề để tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường, khơi thông các nguồn lực phát triển, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, ổn định và bình đẳng, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.

Chúng tôi tin tưởng rằng, với sự chỉ đạo quyết liệt của Quốc hội và Chính phủ; với tinh thần cầu thị, trách nhiệm của cơ quan soạn thảo; cùng sự đồng hành, đóng góp của các cơ quan quản lý, các chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp, các tổ chức nghề nghiệp và các cơ quan thông tấn, báo chí, Luật Kinh doanh bất động sản sau khi được sửa đổi sẽ tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý theo hướng đồng bộ, minh bạch, ổn định và có tính dự báo cao; tạo nền tảng để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, chuyên nghiệp, an toàn, hiệu quả và bền vững trong giai đoạn mới", TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nói.

Theo tạp chí Điện tử và Ứng dụng